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　　李阿姨(化名)最近比较焦虑，打算换房的她已经签了买房的合同并付了定金，但是自己的房子迟迟卖不出去，眼看第一笔首付的时间节点下个月就要到了，真怕会违约。ltC365体育

　　北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是自今年3月份以来的最低位，环比上月降幅达42%，再次跌进单月成交万套以内。在成交量大幅下挫的同时，成交价格也出现明显下降。有数据显示，10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米，环比下跌1.2%。其中，大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大，分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。ltC365体育

　　李阿姨的在售房源正是位于朝阳的房产，是朝阳区名副其实的“学区房"。2017年初，同小区单价甚至逾10万元/平米，但随着北京”3.17"限购政策实施以后，朝阳区二手房又经历了被动“限价”，超过“限价”的房源就会被中介“下架”。更受打击的是，2017年朝阳区短暂实行了“多校划片”，尽管2018年再次恢复到单校划片，朝阳的“学区房”价值仍是受到了不小的影响。ltC365体育

　　据负责李阿姨房源的中介介绍，近一段时间，仍有客户为了孩子上学选择在该小区看房买房，但是交易周期在拉长。一方面，由于入学政策的不确定性，房产与入学的关系不再像过去那样被购房群体绝对认可;另一方面，北京公积金新政后，部分客户原计划的公积金贷款被“限制”，或被迫改为商贷，或不得不暂缓购房计划。ltC365体育

　　9月份，北京的公积金贷款出台新政，新政规定，公积金贷款的额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，且“认房又认贷”，二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元。ltC365体育

　　实际上，这次李阿姨的购房计划也因此受到了影响。这次购房是要用儿子的购房名额来进行，本打算用儿子的公积金做二套贷款，但由于公积金新政，原本可以贷款80万，而现在只能最高贷款60万，这20万元的差价使得公积金贷款的计划落空了，不得不改为商业贷款。按25年等额本息贷款计算，每月的还款额要高出近1200元。而更有不少年轻购房群体，即使是首套房贷款，也可能由于缴存年限不足，导致公积金可贷款额度大幅降低，原本能最高贷款120万变成了几十万，直接改变了整个购房计划。ltC365体育

　　10月份，北京二手房网签量的明显降幅印证了中介的说法，出售一套过去“炙手可热”的房源变得需要很强的“缘分感”。ltC365体育

　　而李阿姨选择购买的，是同样位于朝阳的次新居，位于朝阳北苑的某项目。李阿姨选择换房的目的，一来是为了离子女更近一些，二来是为了改善居住品质。2015年，李阿姨的儿子新婚，选择在“新北苑”买一套两居室，单价近5万元。当时考虑到未来如果有孩子，上学还是想考虑能在李阿姨房子对口的学校就读，所以并没有考虑置换到一起居住。而今年，李阿姨的小孙女出生，为了方便照顾小孙女，全家商量以后感觉还是置换到一个小区更方便。另外，新小区的环境配建很不错，如果搬过来，李阿姨的居住品质会得到明显提升，至少从楼梯房变电梯房，对于老人来讲真是方便很多。而且这几年“新北苑”对口的学校提升很快，所以保留原有学区房的需求就没有那么迫切了。ltC365体育

　　北京朝阳北苑有四大“神盘”，属于人们口中的“远大新”(即，位置远、房间大、楼盘新)，有比较完备的物业管理，有自带的商业配套，对口小学和初中是朝阳某著名学校的分校，也有地铁站。这些因素叠加在一起，使得这片区域的房产价格从开盘价格的不到2万元持续攀升，到李阿姨儿子购买的时候是大概单价5万元，直到2017年“3.17”新政前，“新北苑”已有小区的单价达到了10万元。“3.17”新政后，北京房价停止了上涨的脚步，部分刚需、刚改群体停下了热切购房的脚步，观望情绪逐渐加重。而“新北苑”的房价也随之应声下降，李阿姨签约的房源与儿子在同一个小区，以单价8万元的价格签约，房源装修也比较合李阿姨的新意，基本可以直接入住。再加上本来李阿姨对自己的房源有很强的信心，觉得这样的位置和价格，房子又一直自住保护的很好，应该很容易出手，也是因为这样，一冲动就签下了先买后卖的合同。现在回想起来，李阿姨比较后悔急着签约购房合同了，好在谈了一个比较长的周期。李阿姨积极配合中介看房，价格也尽可能协商，以图尽早成交。ltC365体育

　　2018年以来，不仅仅是朝阳区，北京市二手房市场基本处于稳定中下行的状态。据我爱我家集团研究院统计显示，今年5月北京二手住宅交易量创下年内高点，6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右，但9月公积金新政的出台打破了这一状态，使网签量在10月出现了大幅下滑，远不足万套。虽然十一长假对此也有一定影响，但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。另一方面，北京今年有大量的限竞房、**房持续入市，给了刚需购房者更多的可选项。ltC365体育

　　而从北京二手房市场内部来看，房源降幅也分化明显：城六区内的次新居大概率比传统意义上的“老破小”“抗跌”、学区政策有调整的相较于未出新政的区域“抗跌”、低总价相较于高总价房源“抗跌”。目前的市场对于刚需群体是个“上车”相对友好的时期，购房者的议价能力较高，事实上，目前的二手房成交也正是以首次购房的刚需群体为主力支撑。而对于刚改、置换群体来讲，市场现行压力是显而易见的，这部分的需求被严重压制，也进一步压制了京城二手房的成交量。ltC365体育

　　因此，对于未来的价格走势，北京二手房市场仍可能保持现有的理性与平稳，预计价格出现明显反弹的可能性不大，直到今年年底都可能是“大约在冬季”。ltC365体育